قوانین و شرایط مشارکت در ساخت

اگر مالک یک قطعه زمین یا یک ساختمان قدیمی هستید که می‌خواهید ساخت و ساز دوباره انجام دهید اما به لحاظ مالی نمی‌توانید روی پروژه سرمایه‌گذاری کنید نیازمند پیدا کردن یک یا چند سرمایه گذار برای مشارکت در ساخت هستید. یا بالعکس، یعنی اگر سرمایه‌ای دارید که قصد دارید آن را از طریق ساخت و ساز افزایش دهید اما ملکی ندارید و باید دنبال یک مالک بگردید هم نیازمند آشنایی کامل بر قوانین و شرایط مشارکت در ساخت هستید. در این مقاله قرار است صفر تا صد مشارکت در ساخت را با هم مرور کنیم. پس تا انتها همراه ما باشید تا جواب سوالات‍تان را بگیرید.

صفر تا صد مشارکت در ساخت

امروزه قرارداد «مشارکت در ساخت»، یکی از رایج ترین قراردادھای منعقده در صنعت ساخت وساز است . در این نوع قرارداد، مالک زمین، ساخت و احداث بنا در ملک خود را به سازنده یا مجری طرح واگذار میکند تا در قبال احداث ساختمان ، طرفین قرارداد نسبت به آنچه در آینده احداث می شود، به میزان آورده‌های خود شریک شوند.

اولین و مهم ترین نکته در صفر تا صد مشارکت در ساخت، نوشتن و امضای یک قرارداد است. هر چیزی که بین طرفین به توافق برسد باید در قرارداد نیز ذکر شود تا وجهه قانونی و رسمی پیدا کند.

بسیاری از پیمانکاران ساختمانی به دلیل عدم رعایت قوانین و شرایط مشارکت در ساخت مندرج در قراردادهای ساخت و ساز با جریمه های قابل توجهی مواجه شده اند. بنابراین شما باید پیش از هر چیزی با قانون مشارکت در ساخت آشنا باشید.

در یک قرارداد مشارکت در ساخت مالک زمین یا ساختمان، قطعه را در اختیار سازنده شریک قرار می‌دهد تا آن را نوسازی کند. در مقابل سازنده نیز متعهد میشود با تهیه مصالح موردنظر ملک بر طبق توافق از نو بسازد.

مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین با سازنده (فرقی نمی‌کند که حقیقی باشند یا حقوقی)، توافق میکند تا در قبال ساخت و تأسیس یک سازه در زمین فعلی، در پروژه ِ ساخته شده و در زمین، مشارکت کنند و سهم ببرند. در این صورت، قیمت زمین حساب میشود و به عنوان آورده ی مالک به شمار می رود. ھزینھ ھای احداث ساختمان، تخصص و سرمایه نقدی هم آورده ی سازنده محسوب می‌شود. در نهایت، تمام این آورده ها، مجموعه مبلغ سرمایه گذاری را تشکیل میدهند. سهام دو طرف از ساختمان با توجه به آنچه آورده‌اند، مشخص می‌شود.

مشارکت در ساخت تهران

تهران به عنوان یک پایتخت روز به روز شاهد افزایش جمعیت است. به همین دلیل در بسیاری از مناطق و شهرک های آن، ساخت و سازهایی انجام می‌شود که ظرفیت مسکونی منطقه بالاتر برود. مشارکت در ساخت تهران انواع مختلفی دارد.

گاهی قرارداد مشارکت در ساخت بنا می‌شود و در آن طرفین به میزان آورده‌های خود، سهم می‌برند. گاهی نیز مشارکت در ساخت تهران به شکل تعویضی، تکمیلی و تهاتری انجام می‌شود.  به دلیل نوسانات اقتصادی موجود، و بالاتر رفتن ارزش ملک در تهران، ساخت و ساز و تبدیل واحدهای ویلایی یا آپارتمانی کوچک به واحدهای انبوده میتواند  سود اقتصادی زیادی را به همراه بیاورد که هم به نفع مالک و هم به نفع سازنده یا سازندگان است.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، در دو، سه دهه ی اخیر در ایران ظهور و رواج یافته است. این قرارداد در شایع‌ترین شکل میان مالک زمین و شریک منعقد می شود. قدرالسهم هر طرف، به نسبت آورده هر یک (زمین و ساخت و ساز و هزینه آن)  تعیین می شود و به تدریج که ساختمان ساخته می شود مالکیت هر یک از طرفین نسبت به سازه ها و زمین هم به وجود می آید و پس از پایان ساخت و ساز، مالکیت با دقت تفکیک و با نام هر کدام، به صورت رسمی ثبت می رسد.

شیوه صحیح و درست تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت در هنگام عقد قرارداد مشخص می‌شود. درست است که درصد مشارکت، قدرالسهم را مشخص می کند اما جزییات مهمی مثل مساحت و مرغوبیت واحدها نیز مهم است. در برخی مواقع بخش‌های مشاع قابلیت تقسیم شدن ندارد و طرفیت باید طبق توافق آن را به دیگری انتقال دهند.

قانون مشارکت در ساخت pdf

نمیتوان برای تمام قراردادهای مشارکت در ساخت یک شکل واحد و استاندارد درنظر گرفت و یک فایل قانون مشارکت در ساخت pdf برای استفاده همه تحویل داد. اما یک سری از موارد مهم باید در تمامی فایل‌های مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار گیرد که شامل موارد ذیل می باشد:

• ماده 1، طرفین قرارداد
• ماده 2، موضوع قرارداد
• ماده3، مدت قرارداد ( به اضمام تبصره)
• ماده4 ، آورده طرفین
• ماده 5، تعهدات طرفیت ( شامل تعهدات طرف اول و طرف دوم و تعهدات مشترک به شکل مجزا و جداگانه)
• ماده 6، تقسیم منافع
• ماده7، فورس ماژور*
• ماده8، مراجعه حل اختلاف
• ماده9؛ اعتبار قرارداد
• ماده 10، نشانی طرفین
• و نهایتا ماده 11، تعداد نسخ قرارداد

*وقتی صحبت از ماده فورس ماژور می‌کنیم منظورمان شرایطی است که یک عامل سوم اجرای قرارداد را دچار مشکل یا توقف کند. شرایط فورس ماژور در قرارداد مشارکت در صورت دخالت نداشتن سازنده یا مالک قابل اجرا است. در واقع عامل فورس ماژور باید خارج از اراده طرفین باشد و قابلیت پیش‌بینی آن هم وجود نداشته باشد.

خطرات مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت نیز مانند ھر قرارداد دیگر، دارای شرایطی است. شناسایی دقیق این شرایط و درج عبارات مناسب در چنین قراردادهایی، که به علت تعارض منافع میان مالک و سازنده، معمولا باعث ایجاد اختلاف است ، دارای اهمیت به سزایی می‌باشد. یکی از موضوعات مهم قبل از انعقاد قرارداد، شناسایی طرف مقابل و احراز هویت او است. امروزه افراد بسیاری با کلاهبرداری مشارکت در ساخت و سوءاستفاده از اعتماد مردم سعی در جلب نظر اشخاص و پیشبرد اهداف خود دارند؛ به همین دلیل در شروع کار، باید این موضوع را مورد توجه قرار دهید. نوشتن شرط مدت زمان قرارداد از عناصر مهم دیگری است که باید رعایت شود.  عدم پیشبینی آن، باعث دردسرهای بعدی و خطرات مشارکت در ساخت می‌شود.

فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، امکانپذیر نیست؛ اما در ضمن برخی از قراردادهای مشارکت، امکان و اختیار پیش فروش قدر السهم برای طرفین قرارداد، مشروط بر شروطی (مثلا پیشرفت معینی از عملیات احداث بنا و یا ذکر مراحل انجام ساخت ) پیش بینی میشود.

طرفین میتوانند امکان پیشفروش سهم خود را به شرط موافقت با شریک دیگر ایجاد نمایند تا، علاوه بر وجود مسئولیت برای دیگری باعض ضرر رساندن و تضییع حقوق طرف دیگر قرارداد مشارکت نشوند.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

مالکین وقتی زمین خود را در اختیار سازنده می گذارند و صفر تا صد مشارکت در ساخت و احداث بنا را به عهده وی می‌گذارند، آورده خود که همان ملک می باشد را وارد ریسک می‌کنند. بنابراین اگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت عمل نشود، ممکن است با کلاهبراری مشارکت در ساخت مواجه شوند. پس باید این خطرات را در قرارداد مورد توجه قرار دهند:

• سازنده بعد از شروع به کار آن را رها کند و ادامه ندهد.
• سازنده اقدام به پیش فروش واحدها کند و مدعی جدیدی پیدا شو.د
• سازنده پس از اینکه بخشی از ملک را به نام خود کرد، روند احداث بنا را متوقف کند
• سازنده تعداد طبقاتی را که تعهد کرده بود، اجرا نکند
• سازنده نسبت به دریافت پایان کار یا انشعابات اقدام نکند.
• یا اینکه سازنده به لحاظ مالی توان اجرای پروژه را نداشته باشد.

تمام این موارد یاد شده را در قرارداد می توان به نحوی پیش بینی کرد که دست سازنده برای در خطر قرار دادن مالکین مالکین و یا متضرر کردن آنها بسته باشد.

یا ممکن است سازنده نیز با در نظر نگرفتن شرایط زیر مورد کلاهبرداری مشارکت در ساخت قرار بگیرد:

• مالکین در سند مالکیت مالک باشند ولی بنا به هر دلیلی مالکیت شان مخدوش باشد. ( سند در رهن بانک یا زندان باشد یا به علت بدهی مالک، ملک قبالً توسط طلبکاران توقیف شده باشد) این بزرگترین خطری است که می تواند سازندگان را تهدید کند و سرمایه آنها را در خطر قرار دهد.
• قرارداد باید به نحوی تنظیم شود که پس از سرمایه گذاری سازنده قابلیت فسخ توسط مالک را داشته باشد. به این معنا که قرارداد پس از اینکه سازنده بخشی از کار را انجام داد و سرمایه گذاری زیادی در پروژه کرد، مالک از قرارداد سوء استفاده کرده و نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
• مالک در انتقال سهم الشرکه متعلق به سازنده تأخیر کند یا خلف وعده کند
• . مالک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به فروش ملک خود اقدام نماید.

این چالش ها می تواند در صورتی که قرارداد حقوقی محکمی منعقد نشود، گریبان گیر سازنده شود.

فایل مشارکت در ساخت

برای توسعه، طراحی، ساخت و راه اندازی یک پروژه ساختمانی به سازمان ها و افراد مختلف نیاز است. هر پروژه ساختمانی یک یا چند مالک دارد. مالک سازمان یا فردی است که مالکیت قانونی ساختمان و معمولاً زمینی را که ساختمان در آن اشغال می کند، دارد.

برخی از آنها افراد هستند، به عنوان مثال، برای یک فرد یا چند نفر معمول است که یک خانه مسکونی مستقل برای یک خانواده داشته باشند. در موارد دیگر، مالک ممکن است یک شرکت خصوصی باشد، به عنوان مثال، یک شرکت ممکن است دارای دفتر مرکزی ساختمان و کارخانه های تولیدی خود باشد.

اصلی ترین تعهد سازنده این است که کلیه هزینه های ساخت پروژه را بر عهده بگیرد مگر مواردی که دقیقا در قرارداد آورده شده و طرفین در مورد آنها توافق کرده اند. کلیه هزینه های اداری و اجرایی ساخت از قبیل شهرداری – نظام مهندسی – تهیه نقشه های اجرایی و چون ساخت – بیمه – مالیات – اداره ثبت – آتش نشانی – آزمایشگاه های مکانیک خاک – جوش و بتن – خرید انشعابات آب و برق و گاز اختصاصی – تامین مصالح و اجرا – و دیگر هزینه هایی که در عرف ساختمان سازی بوجود آید و در این قرارداد به آن اشاره نشده باشد بر عهده سازنده می باشد.

نرم افزار محاسبه مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت دارای فرمولی است که با استفاده از آن میتوانید محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت را انجام دهید.

R = A% × D – G% × M

در این فرمول کل ارزش ملک M در نظر گرفته شده، G قدرالسهم سازنده است،  D کل هزینه ساخت را در بر میگیرد، A قدرالسهم مالک است و آخرین مولفه یعنی R مقدار بلاعوض است. به طور مثال اگر ارزش ملک شما 5 میلیارد تومان باشد، هزینه ساخت و ساز  نیز 3 میلیارد برآورد شود. سهم سازنده 37.5 درصد و سهم مالک62.5 درصد است.

اگر برای سنجش سهم هرکس به نرم افزار محاسبه مشارکت در ساخت نیاز دارید میتوانید از اپلیکیشن‌های اندرویدی «سرمایه‌گذاری در ساختمان» استفاده کنید.

جمع‌بندی

بیشترین مشکلی که اکثرا بـرای سـازنده‌ها در فرآیند مشارکت در ساخت بوجود می‌آید، به علت کمبود نـقدینگی بـرای تـامین هـزینه هـای جاری، تهیه مـصالح و پرداخـت تعهدات مالی به پیمان کاران است. در حالیکه این شرایط استمرار داشته باشد منجر بـه عـقب افـتادن کارها نسبت به برنامه زمانبندی شده مـی‌شد.

با توجه به مطالبی که گفته شد، قراردادهای مشارکت کـه جـزو قـراردادهای اداری به شمار میروند، از جمله قراردادهای خاص هستند کـه اصـول و قـواعد ثـابتی بـر آنـها حاکم است. ویژگی چنین قراردادهایی، مشارکت در سرمایه گذاری، مخاطره، مسئولیت‌ها و درامدها بین طرف‌های مشارکت‌کننده است. پس اگر قصد دارید

پرسش‌های متداول

بازیگران کلیدی پروژه مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟

مهمترین ذینفعان مستقیم سرمایه‌گذار، صاحب زمین هستند در کنار آن‌ها مشتریان واحدهای ساختمانی، مدیر پروژه و تیم او، مشاوران و پیمانکاران (فرعی) هم نقش مهمی دارند.

مشارکت در ساخت در چه مواردی انجام می‌شود؟

مشارکت در ساخت در معمولا ساختمان مسکونی، ویلا، آپارتمان، بافت فرسوده و مجتمع تجاری انجام می‌شود.