اگر مالک یک خانه کلنگی و یا زمین در تهران هستید، احتمالا تاکنون به شما هم قرارداد مشارکت در ساخت پیشنهاد شده است. مشارکت در ساخت در واقع یک قرارداد کاری بین دو نفر است که یکی از طرفین مالک زمین یا خانه کلنگی بوده و طرف دیگر سرمایه و تجربه و دانش کافی برای ساخت و ساز را دارد. در این قرارداد منافع ساختمانی که در آینده احداث میشود، با توافق طرفین بین آنها تقسیم میشود. اما با این حال در صورتیکه تجربه و دقت کافی به هنگام احداث ساختمان صورت نگیرد، مالک ضرر و زیان بسیاری را متحمل میشود. اما در صورتی که شرایط قرارداد به صورت استاندارد نوشته شده باشد، هر دو طرف معامله از آن سود خواهند برد.
مشارکت در ساخت تهران و هر آنچه که باید درباره آن بدانید
همانطور که گفتیم، مشارکت در ساخت، اخذ قرارداد بین دو طرف یعنی مالک زمین و مجری ساخت و ساز است که در صورت داشتن یک قرارداد رسمی و استاندارد بین طرفین، این کار برای هر دو طرف بسیار رضایتبخش است. مشارکت در ساخت برای مردم هم سودآور است که پس از اتمام ساخت میتوانند صاحب خانه شوند. همچنین در این فرایند مالک زمین بدون دنبال کردن کارهای اداری جواز ساخت، صاحب واحدهای نوساز میشود. به طور کلی مشارکت در ساخت مزایای بسیاری دارد که از جمله آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- ارزش بیشتر ملک در طول ساخت و پس از آن
- افزایش مقاومت ساختمان نوساز به نسبت بنای کلنگی قبلی
- رعایت اصول مهندسی در ساخت بنا
- افزایش متراژ مسکونی
- افزایش زیبایی و نمای ساختمان با استفاده از مصالح به روز و جدید
- استفاده از مصالح جدید و نیروهای مجرب و آموزش دیده برای ساخت بنا
شرایط مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت تهران، سودی است که پس از اتمام ساخت و ساز بنا به دو طرفین تعلق میگیرد. برای همین منظور بهتر است با موارد حقوقی درباره محاسبه سهم هر یک از طرفین آشنا شوید تا در صورت تمایل بتوانید راحتتر قرارداد را منعقد کرده و کارهای ساخت و ساز را پیش ببرید. در قراردادهای مشارکت در ساخت تهران که بین مالک و سازنده عقد میشود، درصد مشارکت است که تعیین میکند در آینده اختلافی بین طرفین قرارداد پیش نیاید. به همین دلیل نیز در قدم اول سرمایههای طرفین از جمله زمین یا خانه کلنگی و سرمایه ساخت بنا ارزش گذاری میشود. در نهایت مبلغ نهایی بر سرمایه تقسیم شده و ارزش ملک بدین صورت تعیین میشود. پس از ارزش گذاری سرمایههای ملک، هزینههای ساخت و ساز نیز بررسی میشود. به طور کلی مجموع سرمایههای مالک و سازنده پروژه، ارزش نهایی ساختمان را تعیین میکند.
| شرایط مشارکت در ساخت تهران |
| محاسبه میزان مشارکت و درصد سود هر یک از طرفین |
| تعیین هزینههای ساخت و ساز با توجه به قیمت آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه |
| ارزش گذاری و محاسبه ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه |
| محاسبه وجه بلاعوض و دادن آن به مالک جهت اجاره خانه در طول ساخت پروژه |
میزان وجه «بلاعوض» چگونه محاسبه میشود؟
میزان وجه «بلاعوض» اغلب به صورت توافقی بین طرفین محاسبه و تعیین میشود و به طور کلی قانون مشخصی درباره تعیین آن وجود ندارد. اما با این حال عرف رایجی که برای وجه بلاعوض تعیین میشود، به صورت زیر میباشد:
مبلغ یک میلیون تومان برای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقهای از شهر که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیشتر از مبلغ شش میلیون و پانصد هزار تومان باشد. در سایر مناطقی که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز پایینتر از مبلغ ذکر شده باشد، وجه بلاعوض میتواند با توافق طرفین قرارداد تعیین شود. اما آیا برای محاسبۀ مبلغ وجه بلاعوض در مشارکت ساخت روش دیگری هم وجود دارد؟ پاسخ بله است! شما میتوانید با استفاده از فرمول زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه نمایید:
R = A% × D – G% × M
ارزش کلی ملک = M سهم سازنده = G کل هزینه ساخت بنا = D سهم مالک = A مقدار وجه بلاعوض = R
برای مثال فرض کنید ارزش ملکی دو و نیم میلیارد تومان است که هزینه ساخت آن نیز یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد شده است و نسبت سهم سازنده و مالک زمین به ترتیب ۴۰% و ۶۰% میباشد. پس بنابراین مبلغ وجه بلاعوض به صورت زیر محاسبه میگردد:
۲.۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۴۰% – ۱.۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰.۰۰۰.۰۰۰
همانطور که مشاهده میکنید، مبلغ سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده ملک به عنوان مابهالتفاوت ِساخت ملک و به شکل بلاعوض به مالک بنا پرداخت شود. به عبارت دیگر میتوانیم اینطور بگوییم که مالک بخشی از زمین یا ملک کلنگی خود را به سازنده و مجری میفروشد و سازنده با توجه به مبلغ معامله سهم مالک را ساخته و وجه ما به تفاوت آن را پس از محاسبه به مالک پرداخت میکند.
نکات مهم در محاسبه وجه بلاعوض
به هنگام محاسبه وجه «بلاعوض» بهتر است به چند نکته توجه کنید:
- اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
- اعتبار سازنده نیز میتواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازندههای معتبر و خوشنام معمولاً وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت میکنند.
- تمامی مراحل ارزشگذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان رسمی و باتجربه انجام شود.
- با توجه به نوساناتی که در بازار مسکن وجود دارد، در زمان توافق طرفین ممکن است سهم طرفین تغییراتی داشته باشد.
- به عنوان یک مالک یا سازنده اگر قصد مشارکت در ساخت را دارید، بهتر است قبل از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای قرارداد را بخوانید تا هیچ ابهامی وجود نداشته باشد.
سازنده در قرارداد مشارکت ساخت چه تعهداتی دارد؟
سازنده در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی را بر عهده دارد که برخی از مهم ترین آنها شامل موارد زیر میشود:
- پرداخت هزینههای ساختمانی
- پرداخت هزینههای اداری برای اخذ مجوز ساخت
- پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به طرف مالک در طول فرایند ساخت
توجه داشته باشید که پرداخت هر جریمهای از جمله جرایم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی و … بر عهده سازنده میباشد و باید تمامی این هزینهها را متقبل شود. همچنین توجه داشته باشید که به هنگام تعیین وجه بلاعوض، سازندهای که مبلغ بیشتری به مالک پرداخت میکند، صرفا سازنده بهتر و منصفی نیست، پس بهتر است در این مورد با کارشناسان حقوقی مشورت کنید و سعی کنید این مبلغ را به صورت چک بانکی از سازنده دریافت کنید. در صورتیکه چک در تاریخ مقرر شده وصول نشود، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه قرارداد میتواند برای مالک در نظر گرفته شود.
یکی از چالش های مشارکت در ساخت تهران این است که تا اتمام کارهای ساختمانی، واحدها پیش فروش نشوند و تا حد امکان این اجازه به سازنده داده نشود. با این حال در صورتی که تصمیم به پیش فروش واحدها داشته باشید، بهتر است پیش فروش قبل از سفت کاری انجام نشود. پس از آن هم سازنده فقط میتواند سهم خود را با توافق مالک پیش فروش کند.
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده به چه صورت است؟
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده با توجه به هزینههایی که برای ساخت کرده است، در سه الی چهار مرحله به صورت زیر انجام میشود:
- انتقال بخشی از قدرالسهم پس از دریافت جواز ساختمان
- انتقال بخش دیگری از قدرالسهم پس از اتمام سفت کاری ساختمان
- انتقال بخشی از قدرالسهم پس از تحویل دادن واحدهای قابل سکونت به مالک یا مشتریان جدید
- انتقال کامل قدرالسهم پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
نکات مربوط به انتقال قدرالسهم
در رابطه با انتقال قدرالسهم بهتر است بدانید که گاهی برخی از سازندگان به مالک پیشنهاد میدهند به منظور کاهش مالیات نقل وانتقال ملک، در طول یک جلسه تمام سهم را به سازنده انتقال دهید و از شما به عنوان مالک میخواهند در خصوص این سهم انتقال داده شده، وکالت فروش بلاعزل به آنها (سازنده) بدهید و پس از انجام تعهدات، طی زمان مشخص شده وکالت داده شده به سازنده نیز باطل شود. توجه داشته باشید که این راهکار از لحاظ حقوقی درست نیست و بهتر است در این رابطه موارد زیر را به خاطر داشته باشید:
- توجه داشته باشید که برای دریافت پایان کار ساختمان، نیازی به پایان نازک کاری نیست. همچنین هر تاخیری در مراحل اداری که به سازنده مربوط نمیشود، با تایید مالک به مدت قرارداد عقد شده افزوده میشود.
- در بالای صفحات قرارداد، به مشارکت در ساخت تاکید کرده و تا حد امکان از عناوینی مثل قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و بسیاری موارد دیگر استفاده نکنید.
- برای قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است در تمام صفحات قرارداد یک شماره قرارداد و تاریخ امضا تعیین شود و تمامی صفحات امضا و اثرانگشت سازنده و مالک را داشته باشد.
- همچنین در صورتیکه سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز مواد یکسان یا مشابهی را عنوان کرد، مخالفت کرده و از این کار جلوگیری کنید تا در آینده شاهد اختلافی بین طرفین قرارداد نباشید.
- در قرارداد مشارکت ساخت دریافت هرگونه وام و حق واگذاری قرارداد به غیر را به سازنده ندهید.
- هر توافق جدید بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، باید در قالب متمم قرارداد تنظیم شود.
سخن پایانی
در سالهای اخیر و با افزایش تورم و نوسانات بازار مسکن و همچنین محدود بودن منابع مالی افراد، قراردادهای مشارکت در ساخت به خصوص در تهران با استقبال خوبی از سمت مالکان مواجه شده است. همانطور که گفتیم، مشارکت در ساخت در واقع یک قرارداد کاری بین دو نفر است که یکی از طرفین مالک زمین یا خانه کلنگی بوده و طرف دیگر سرمایه و تجربه و دانش کافی برای ساخت و ساز را دارد. در این قرارداد منافع ساختمانی که در آینده احداث میشود، با توافق دو طرف بین آنها تقسیم میشود و به طور معمول قانونی برای تقسیم این منافع وجود ندارد و اکثرا از عرف رایج برای تعیین آن پیروی میکنند.
سوالات متداول
۱. مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟
از جمله مزایای مشارکت در ساخت میتوان به ایجاد ارزش افزوده، استحکام بنا، تغییر کاربری ساختمان و همچنین بهبود شرایط زندگی اشاره کرد.
۲. انواع قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مدیریتی، قرارداد مشارکت مدنی ساخت، قرارداد پیمان و قرارداد پیمانکاری ساختمان.
۳. سازنده چه تعهداتی در قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟
از جمله تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت میتوان به پرداخت هزینههای ساختمانی، پرداخت هزینههای اداری برای اخذ مجوز ساخت و همچنین پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک در طول فرایند ساخت اشاره کرد.
